Jeżeli w trakcie odbioru robót ujawnią się usterki, które nie uniemożliwiają zamawiającemu korzystania z przedmiotu zamówienia lub jego użytkowania, czy nie powodują po jego stronie szkody, to procedura odbiorowa powinna być kontynuowana. W takiej sytuacji robota budowlana wciąż odpowiada zobowiązaniu umownemu i dokumentacji projektowej. Oczywiście spór może dotyczyć tego czy dana usterka ma cechy wady istotnej (uniemożliwiającej prawidłowe korzystanie z rezultatu prac) czy nieistotnej (niemającej wpływu na możliwość korzystania z efektu wykonanych prac). W tym ostatnim przypadku usterki podlegać będą usunięciu w ramach rękojmi za wady lub gwarancji jakości. Ustawodawca przesądził, iż takie rozwiązanie w sposób wystarczający zabezpiecza interes zamawiającego – szczególnie wówczas, gdy zamawiający nie ponosi żadnej szkody.
Zamawiający nie może wówczas blokować zapłaty wynagrodzenia wykonawcy i naliczać kar umownych do czasu oddania przedmiotu zamówienia bez wad. Jego obowiązkiem jest odbiór robót budowlanych i podpisanie protokołu końcowego odbioru robót i z tą datą zaczyna biec termin okresu gwarancji i rękojmi. Zamawiający w takim protokole powinien jednak wyznaczyć termin usunięcia tak wad istotnych, jak i tych nieistotnych. Nie ulega też wątpliwości, iż zamawiającemu przysługuje prawo naliczenia kar do czasu usunięcia istotnych wad robót budowlanych. Natomiast jeśli wady nie kwalifikują się do usunięcia, to w praktyce zamawiający zażąda ponownego wykonania robót lub zażąda zapłaty równowartości wadliwej części robót.
Wreszcie, jeżeli wady uniemożliwiają użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem i nie kwalifikują się do usunięcia, zamawiający może odstąpić od umowy z przyczyn zależnych od wykonawcy lub zażądać wykonania przedmiotu umowy po raz drugi.
Należy również wskazać na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.06.2007 r., sygn. akt V CSK 99/07, w którym Sąd Najwyższy orzekł: „a) Inwestor ma obowiązek odbioru obiektu budowlanego wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, b) Strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek”. Również w wyroku z dnia 07.04.1998 r., sygn. akt II CKN 673/97, Sąd Najwyższy orzekł podobnie: „W świetle obowiązków inwestora wynikających z art. 647 i 654 kc błędny jest pogląd, że w przepisach o umowy o roboty budowlane „nie wspomniano o terminie w jakim zamawiający jest obowiązany do zapłaty wynagrodzenia” (…) Wbrew dowolnej wykładni obowiązków inwestora, zaprezentowanej w kasacji, Sąd Apelacyjny prawidłowo wyeksponował, że z samego przepisu art. 647 kc (tak zresztą jak i z art. 627 kc) wprost wynika, że ma on obowiązek odebrać wykonawcy obiekt i zapłacić umówione wynagrodzenie. Jak na to wskazał już Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 05.03.1997 r., II CKN 28/97 (OSNIC 1997 Nr 6 – 7, poz. 90), jeśli wykonawca zgłosił wykonanie robót to obowiązek dokonania ich odbioru jest niezależny nawet od kwestionowania ich jakości. Odmowa jego spełnienia nie może być – jak ujęto w kasacji – elementem szantażu ze strony Inwestora. Ponadto, zasada powiązania momentu powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia z przyjmowaniem wykonanych robót (nawet przed odbiorem obiektu) wynika także wprost z art. 654 kc”.
Jak wynika z powyższego, zrównanie konsekwencji prawnych wad istotnych i wad nieistotnych (usterek nie mających wpływu na możliwość korzystania z efektu wykonanych prac) jest niezgodne tak z praktyką budowlaną, jak i bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, np. z art. 8 ust. 1 ustawy Pzp w zw. z art. 577 § 1 i 4, art. 568 § 1, art. 647, art. 654, art. 5 i art. 3531 KC.
radca prawny Dariusz Ziembiński
───────────────────────────────────────────
Dziękujemy, że jesteś z nami.
Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystywane jako opinia prawna, w tym nie może służyć jako rekomendacja określonych działań, w szczególności w ramach działalności gospodarczej.
Aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach, zapisz się do naszego Newslettera.
Zapraszamy również do obserwowania strony Kancelarii na Linkedin