Konsekwencje niedostarczenia dokumentacji powykonawczej a odbiór robót



21.02.2022

Co do zasady inwestor może odmówić przyjęcia przedmiotu z istotną wadą, tj. czyniącą go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z jego przeznaczeniem lub wyraźnie sprzeciwiającą się umowie, co skutkować będzie brakiem wymagalności roszczenia wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia. Jeżeli przedmiot odbioru wykazuje tylko nieistotną wadę, to jego wydanie powoduje roszczenie o zapłatę wynagrodzenia, a inwestor powinien skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi lub gwarancji. Nieuzasadniona odmowa odbioru robót i zapłaty wynagrodzenia wykonawcy stanowi o zwłoce inwestora. Takie zachowanie inwestora jest również naruszeniem art. 354 § 2 KC. W literaturze zwraca się uwagę, że nie jest do końca jasne, co ustawodawca miał na myśli pisząc w art. 647 KC o odbiorze obiektu. Ze względu więc na ramowy charakter umowy o roboty budowlane, zasadne jest zastosowanie przez analogię zasad dotyczących umowy o dzieło, wynikających przede wszystkim z art. 643 KC.

Zakres zobowiązań wykonawcy i odpowiadający mu zakres roszczeń inwestora określa się poprzez odwołanie do projektu budowlanego, który z mocy art. 648 § 2 KC stanowi część składową umowy, i do zasad wiedzy technicznej (art. 647 KC). A zatem wykonanie umowy o roboty budowlane oznacza zaoferowanie inwestorowi wykonanego obiektu w kształcie spełniającym cechy zamówienia, co oznacza taką jego postać i jakość, która powoduje, że może on zostać wykorzystany do celów, którymi kierował się zamawiający organizując przetarg. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 czerwca 2007 r. wskazał, że wadliwy jest wniosek, iż każde odstępstwo od stanu idealnego (co do którego zresztą nie wiadomo nawet, na podstawie jakich kryteriów byłby ustalany) daje inwestorowi prawo odmowy odbioru obiektu. Projekt i zasady wiedzy technicznej stanowią bowiem kompromis pomiędzy tym co możliwe i konieczne w budownictwie, a także uwzględniają interes publiczny i prywatny użytkownika. Generalne wykluczenie istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania obiektu budowlanego narusza równowagę między inwestorem i wykonawcą, pozostawiając wykonawcę w niepewności co do tego czy przysługuje mu roszczenie o wynagrodzenie.

Stwierdzone wady podlegać będą usunięciu stosownie do art. 638 KC, do którego z kolei odsyła art. 656 § 1 KC, ale to uprawnienie inwestora nie wpływa na obowiązek odbioru obiektu i zapłaty wynagrodzenia za obiekt wzniesiony zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. A zatem jeżeli wykonawca zgłosi zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, to zamawiający w świetle art. 647 KC będzie zobowiązany do ich odbioru. Odmowę odbioru może uzasadniać tylko wykonanie przedmiotu zamówienia niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub sytuacja, w której wady wykonanego obiektu będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie nadawał się do użytkowania. Każdorazowo zachodzić więc będzie konieczność odróżnienia niewykonania zobowiązania od nienależytego wykonania zobowiązania (kiedy zachowanie dłużnika jedynie częściowo pozostawać będzie sprzeczne z treścią zobowiązania). Brak jest bowiem podstaw do utożsamiania sytuacji, w której roboty budowlane nie zostały wykonane z sytuacją, w której są one dotknięte wadami, w tym wadami nieistotnymi. Podstawową przesłanką odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych z tytułu rękojmi jest istnienie wady (art. 556 KC).

Wykonanie robót budowlanych, powodujące obowiązek ich odbioru, oznacza więc wykonanie ich zgodnie z zakresem przedmiotowym umowy. Na obowiązek odbioru nie mają wpływu nieistotne wady, usterki czy niedoróbki.

Zauważyć należy, że nawet art. 647 KC nie stanowi o tym, że odbiór musi dotyczyć tylko do robót wykonanych w całości i bez wad. Nie znajduje więc żadnego uzasadnienia stanowisko, że odbiór następuje tylko wtedy, gdy roboty zostały wykonane w całości i nie mają żadnych wad. Gdyby zaakceptować takie stanowisko, to odbiory robót przeciągałyby się w czasie, a nawet mogłyby nigdy nie dojść do skutku. Jeżeli wykonawca zgłasza zakończenie robót budowlanych, to inwestor jest obowiązany przystąpić do czynności odbiorowych. W protokole z tych czynności strony powinny zawrzeć ustalenia dotyczące m.in. jakości robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady odbiorowe. Obowiązkowi wykonawcy robót oddania obiektu odpowiada więc obowiązek inwestora odebrania tego obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

A zatem, w świetle przepisu art. 647 KC odbiór robót należy do obowiązków inwestora, który powinien do niego przystąpić po zawiadomieniu go przez wykonawcę o zakończeniu robót i przedstawieniu ich do odbioru. Wskazany przepis nie stanowi bowiem o „skutecznym” odbiorze, ale o odbiorze w ogóle, co oznacza, że nie można uzależniać dokonania odbioru od wykluczenia istnienia jakiejkolwiek wady. Rozróżnienie wad istotnych od nieistotnych jest o tyle ważne, że rzutuje na ocenę wykonania lub niewykonania zobowiązania. Niewykonanie zobowiązania przez wykonawcę będzie miało miejsce wówczas, gdy wada będzie tego rodzaju, że uniemożliwi czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót lub będzie wyłączać jego normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy.

Jeżeli zaś chodzi o dokumentację powykonawczą, to w świetle powyższego brak przekazania inwestorowi takiej dokumentacji może stanowić podstawę odmowy odbioru wykonanego obiektu, którego ta dokumentacja dotyczy, tylko wtedy, gdy dokumentacja ta będzie konieczna do oceny zgodności wykonania robót z wymaganiami technicznymi oraz bezpieczeństwa korzystania z obiektu budowlanego i jego użytkowania. „Oddanie” dzieła w rozumieniu przepisów art. 642 § 1 i art. 646 KC, jako odpowiednik „wydania” dzieła z art. 643 KC, które to przepisy stosuje się również do umowy o roboty budowlane, oznacza faktyczne przekazanie inwestorowi obiektu przez wykonawcę, połączone z oświadczeniem o wykonaniu robót. Dla oceny, czy brak dokumentacji w konkretnym stanie faktycznym może warunkować dokonanie odbioru robót, konieczne jest ustalenie, czego dotyczy ta dokumentacja.